АЛЕКСАНДР ОРЛОВ
АРХИТЕКТОР, ДИЗАЙНЕР
НА ЧТО ОБРАТИТЬ ВНИМАНИЕ ПРИ ПРИЕМКЕ КВАРТИРЫ В НОВОСТРОЙКЕ
В наше время в России единые стандарты качества жилого строительства весьма размыты, именно поэтому понять какая будет будущая квартира в новостройке по визуализациям и заложенному фундаменту практически невозможно.
Но что делать если вложиться в строительство квартиры хочется, а понять будет ли она соответствовать вашим требованиям можно лишь при финальной приёмке?
Есть несколько приёмов которые смогут помочь в этом нелёгком выборе, однако, разумеется, как и везде бывают свои исключения.
Но что делать если вложиться в строительство квартиры хочется, а понять будет ли она соответствовать вашим требованиям можно лишь при финальной приёмке?
Есть несколько приёмов которые смогут помочь в этом нелёгком выборе, однако, разумеется, как и везде бывают свои исключения.
Для начала надо понять кто застройщик: если его трудно найти, и легко потерять – скорее всего такой застройщик вам не подойдёт, да и вряд ли подойдёт кому-то ещё. Лучше пользоваться проверенными компаниями, у которых уже есть реализованное «портфолио». Такие компании могут иметь хоть и один достроенный ЖК, но хороший, а значит – это будет хорошим выбором. Однако, есть застройщики, которые реализовывают свои разноцветные коробки буквально на каждом шагу, а вот качеством не отличаются. В своей практике я побывал во многих квартирах от разных застройщиков, и, само собой, даже у плохого застройщика бывают более-менее нормальные объекты и наоборот, и всё же тут скорее работает правило: "Раз в год и палка стреляет".
А самое важное - если вы планируете делать квартиру под себя и делать там качественный ремонт - никогда не покупайте квартиру с отделкой White-box. К сожалению, строители которые строят многоквартирные дома и строители которые специализируются на ремонте как ни крути - разные специалисты, и доверять отделку своей квартиры застройщикам - себе дороже. В 90% случаев этот White Box придётся полностью разбирать и демонтировать, ибо там всё равно всё криво, проверено на практике. И, я думаю, даже говорить не стоит о том, что ни о каком удобстве речи не идёт, отделаны будут изначальные стены, которые могут быть совершенно не удобны по функционалу.
А самое важное - если вы планируете делать квартиру под себя и делать там качественный ремонт - никогда не покупайте квартиру с отделкой White-box. К сожалению, строители которые строят многоквартирные дома и строители которые специализируются на ремонте как ни крути - разные специалисты, и доверять отделку своей квартиры застройщикам - себе дороже. В 90% случаев этот White Box придётся полностью разбирать и демонтировать, ибо там всё равно всё криво, проверено на практике. И, я думаю, даже говорить не стоит о том, что ни о каком удобстве речи не идёт, отделаны будут изначальные стены, которые могут быть совершенно не удобны по функционалу.
Пример "чудо-White Box'a". Шпаклевка хоть и есть - но криво всё настолько что перепады размеров были около 20мм по одной небольшой стене, при минимальной норме хотя бы в 5мм
Самое лучшее время для приёмки квартиры - ветренный зимний день. Подгадать время само собой не получиться, остаётся надеяться только на везение.
Зимой отлично можно проверить промерзания углов и оконных рам, главное взять с собой на приёмку квартиры специалиста с тепловизором. Если на промерзания углов в самом начале ремонта забить и делать чистовую отделку на промерзающие углы - в будущем вы переплатите за отопление абсолютно точно, причём несоизмеримо больше чем потратите на утепление промерзающего угла в самом начале.
Некоторые застройщики могут и сами согласиться переделать промерзающий угол, хоть это и редкость, но указать им на эту проблему стоит однозначно.
В самом плохом случае проблема может быть не внутри квартиры, а в фасаде дома, именно от него может идти промерзание несущих конструкций, и это чревато не только холодом от угла в квартире но и нарушением целостности всего здания. Видели в интернете картинки как по всему дому идёт огромная трещина и отваливаются куски фасадной отделки? Это всё может быть из-за промерзания, так что не стоит пренебрегать этой проблемой, если вы её обнаружили.
Некоторые застройщики могут и сами согласиться переделать промерзающий угол, хоть это и редкость, но указать им на эту проблему стоит однозначно.
В самом плохом случае проблема может быть не внутри квартиры, а в фасаде дома, именно от него может идти промерзание несущих конструкций, и это чревато не только холодом от угла в квартире но и нарушением целостности всего здания. Видели в интернете картинки как по всему дому идёт огромная трещина и отваливаются куски фасадной отделки? Это всё может быть из-за промерзания, так что не стоит пренебрегать этой проблемой, если вы её обнаружили.
Промерзший угол в квартире на одном из моих объектов, само собой мы указали об этом в акте приёмки, однако исправлять это не стали, и пришлось дошивать целый слой утеплителя в 80мм чтобы справиться с уходом тепла в этом углу.
Три строительных материала в одном фото - несущий железобетонный пилон, пеноблок между разными квартирами, и пазогребневый блок между комнатами в одной квартире.
Если общие строительные работы закончены и дело близится к завершению и сдаче вашего жилья - хорошим решением будет посмотреть подъезды. В своей практике я неоднократно сталкивался с такой ситуацией: если подъезд выполнен качественно и, что называется, на совесть – то и общие лестничные клетки и возможно квартиры будут выполнены также, однако встречаются и исключения из правил.
Помимо подъездов осмотрите зоны ресепшн, если они имеются, складские помещения, подземную парковку: общее качество всех работ будет видно сразу и если уж общие помещения сделаны плохо - то о квартирах наверняка вообще забыли.
Помимо подъездов осмотрите зоны ресепшн, если они имеются, складские помещения, подземную парковку: общее качество всех работ будет видно сразу и если уж общие помещения сделаны плохо - то о квартирах наверняка вообще забыли.
При первичном осмотре квартиры обязательно пройдитесь по таким же квартирам на других этажах, если к ним имеется доступ. Сравнить качество отделки по квартирам своего стояка никогда не будет лишним, и в случае несоответствия – будет на что указать строителям, которые сделали всё тяп-ляп в вашем будущем жилье. Также, определитесь изначально – будете ли вы работать с дизайнерами или попытаетесь справиться собственными силами. В случае работы с дизайнерами, как правило, лично я всё равно советую удалить отделку от застройщика и делать всё с нуля, поэтому качество имеющейся отделки не так важно.
Если же вы планируете сделать ремонт собственными силами – необходимо проверять каждую мелочь. Обращайте внимание на такие вещи как перепады полов и потолков в разных комнатах, как сделаны швы между оконными блоками и оконными проёмами, а также как устроены общедомовые системы канализации и водоснабжения. Внимательно осмотрите каждую стену и сверьте её с основными нормативами, которые можно найти в интернете. Пеноблоки уже уложенные проверить весьма сложно, однако строительный уровень вам поможет: проверьте несколько рядов пеноблока на предмет их горизонтальности. То же самое можно сделать и с пазогребневыми блоками.
Если же вы планируете сделать ремонт собственными силами – необходимо проверять каждую мелочь. Обращайте внимание на такие вещи как перепады полов и потолков в разных комнатах, как сделаны швы между оконными блоками и оконными проёмами, а также как устроены общедомовые системы канализации и водоснабжения. Внимательно осмотрите каждую стену и сверьте её с основными нормативами, которые можно найти в интернете. Пеноблоки уже уложенные проверить весьма сложно, однако строительный уровень вам поможет: проверьте несколько рядов пеноблока на предмет их горизонтальности. То же самое можно сделать и с пазогребневыми блоками.
Если же это кирпич, он должен выполнятся с перевязкой, для одинарного кирпича – 1 тычковый ряд на 6 ложковых рядов кладки.
Для полуторного кирпича – 1 тычковый ряд на 4 ложковых.
Все швы должны быть заполнены раствором, толщиной максимум в 10мм. Лишь по редким рядам причин эта технология может изменится, поэтому если вы увидели что-то другое – это заставляет задуматься.
Обязательно проверьте трубы: Общая полипропиленовая канализационная труба должна отстоять минимум на 50мм от ближайшей стены, труба холодного водоснабжения может идти рядом с трубой горячего водоснабжения, но не менее чем 80мм друг от друга.
Если между оконными блоками и оконными проёмами наложено слишком огромное или наоборот минимальное количество монтажной пены – это также причина для волнения, ведь вполне возможно, что будет нарушена система циркуляции воздуха. В настоящее время действует ГОСТ 30971-2012, с целыми таблицами и множеством тонкостей, касающихся установки окон. Обобщу и скажу так: внутренний слой монтажной пены должен быть не менее 17мм и не более 30мм.
Также я рекомендую обмерить квартиру перед финальной приёмкой, ведь зачастую застройщики пишут на плане БТИ площадь, которая не совпадает с существующей. В таком случае можно написать на имя директора застройщика заявление, в котором указать что фактическая площадь не совпадает с проектной. В договорах долевого участия прописывается стоимость квадратного метра, поэтому посчитать сколько вам должны вернуть не так сложно, если конечно в договоре прописан пункт возврата средств в связи с несовпадением фактической площади.
Все остальные факторы вы, скорее всего, не сможете доказать застройщику при приёмке квартиры, однако всё, что вас не устраивает – не стоит умалчивать: даже в наше время попадаются люди с совестью и смогут переделать различные «косяки», если таковые имеются.
Спасибо за внимание.
Если между оконными блоками и оконными проёмами наложено слишком огромное или наоборот минимальное количество монтажной пены – это также причина для волнения, ведь вполне возможно, что будет нарушена система циркуляции воздуха. В настоящее время действует ГОСТ 30971-2012, с целыми таблицами и множеством тонкостей, касающихся установки окон. Обобщу и скажу так: внутренний слой монтажной пены должен быть не менее 17мм и не более 30мм.
Также я рекомендую обмерить квартиру перед финальной приёмкой, ведь зачастую застройщики пишут на плане БТИ площадь, которая не совпадает с существующей. В таком случае можно написать на имя директора застройщика заявление, в котором указать что фактическая площадь не совпадает с проектной. В договорах долевого участия прописывается стоимость квадратного метра, поэтому посчитать сколько вам должны вернуть не так сложно, если конечно в договоре прописан пункт возврата средств в связи с несовпадением фактической площади.
Все остальные факторы вы, скорее всего, не сможете доказать застройщику при приёмке квартиры, однако всё, что вас не устраивает – не стоит умалчивать: даже в наше время попадаются люди с совестью и смогут переделать различные «косяки», если таковые имеются.
Спасибо за внимание.
Перейти в ПОРТФОЛИО